Моловете разколебаха цените на търговските обекти

Константин Пандов, управител на агенция за недвижими имоти "ЕППИ"

Традиционно цените за продажба на търговските обекти се оферират в много широки граници и много малко от собствениците им имат представа за реалната им пазарна цена. Основната причина за това е общоприетото, може би наложено от строителите определяне на цена на квадратен метър, което в случая с магазините е абсолютно неприложимо и заблуждаващо. 
Например два съседни магазина с еднакви квадратури, но с различно лице към улицата, могат да имат разлика в цената над една трета, да не говорим за два съседни магазина, когато единият е с лице към основната търговска улица, а другият - към съседна пряка.

Цената на тези обекти зависи изцяло от търговския им потенциал, а той е пряко свързан с евентуалния наем и съответно възвръщаемост на инвестицията, която може да носи обектът. 

Допреди две години, ако един магазин се изплащаше с наеми за по-малко от десет години, се считаше за разумна инвестиция. А сега тази стойност е около 14 години, при това без да се вземат предвид данъците, които трябва да платят собствениците. 


Може да се каже, че купувачите на тези имоти са основно две групи. Едните купуват за инвестиция, като впоследствие дават съответния обект под наем, а другите са търговци, които обикновено с банков кредит купуват магазин за собствени нужди. 

Всеобщото покачване на цените на имотите в София, наблюдавано от година и половина-две се отрази, разбира се, и на цената и на търговските обекти. 

Първоначално се наблюдаваше едно интересно явление, докато жилищните имоти бяха покачили цените си почти двойно, цената на търговските площи почти не се променяше. Един своеобразен бум от продажби се получи към края на 2004 г. Тогава се продадоха няколко големи обекта, които бяха седели на пазара повече от година и настъпи традиционният дефицит, което, разбира се, водеше към покачване на цените. Тъкмо цените се успокоиха и тенденциите на леко и плавно покачване изглеждаха ясни, се появи един нов и много силен фактор, който задвижи цените в обратна посока - отвориха врати двата мола. Това от своя страна привлече много голяма част от наемателите. 

Трябва да се има предвид изключително рядката поява на обекти за продажба на първостепенните търговски улици от рода на бул. "Витоша" и улиците "Граф Игнатиев", "Раковски", "Пиротска". През последните няколко години такива сделки се броят на пръсти. Уникалността на такива обекти позволява цените им да варират в много широки граници. За тях няма пазарна цена, защото на пазара няма с какво да бъдат сравнени. Може би пак най-точна оценка би могло да се направи с възвръщаемостта на инвестицията. 

Що се касае до малките квартални магазинчета, които виждаме и във всяка нова кооперация, там тенденцията към намаляване на наема и продажната цена от години продължава. Вече се наблюдават няколко абсурдни за преди години случаи като преустройство на магазин в жилище. Един магазин от типа на преустроените гаражи на вътрешна улица в квартал в момента носи по-малко наем от една гарсониера. 

Има информация за изграждането на още 13 големи търговски центъра, така че на пазара на търговските обекти ще се наблюдават още колебания.